借地権付建物を家族信託したい

お一人で暮らしている親御様の施設入居が現実味を帯びてくると、ご実家を将来どのように管理・処分していくべきか悩まれるご家族も少なくありません。
とりわけ借地権付建物の場合、「家族信託の信託財産にできるのだろうか」「将来売却するときに問題はないのだろうか」といったご相談をいただくことがあります。
今回は、借地権付建物を家族信託する場合のポイントについてご説明いたします。

１．借地権は家族信託できるか

結論から申しますと借地権は家族信託の信託財産とすることができます。ただし条件があります。
それは地主様の承諾です。

なぜなら民法第612条において、「賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。」と定められているからです。
信託契約に基づき借地権付建物を信託財産とする場合、信託も「譲渡」の一形態と考えられ、この民法の規定の適用を受けることになります。

もし地主様の承諾を得ずに借地権付建物を信託により受託者へ譲渡してしまうと、つまり信託登記をして受託者名義に変えてしまうと、地主様との間でトラブルとなります。場合によっては借地契約を解除されてしまうこともありますので、注意が必要です。

２．地主様の承諾に承諾料が必要か

借地権付建物を家族や第三者へ贈与または売買する場合には、地主様の承諾を得るとともに、承諾料を支払うことが一般的な慣行となっています。

これに対し、家族信託では、借地権付建物の名義は受託者へ移転するものの、信託財産として管理されるだけであり、その財産的な帰属や利用の実態が第三者へ移転するわけではありません。実質的には従前の財産管理の延長として位置付けられます。
また、家族信託を活用することで、借地権者が将来認知症等により判断能力を失った場合でも、受託者が地代の支払い、借地契約の更新、契約条件の変更や更改などを継続して行うことができます。その結果、借地権に関する管理や契約手続が滞ることを防ぐことができ、地主様にとっても安心につながります。
このように、家族信託は借地権者側の便宜のみを目的とした譲渡とは性質が異なり、地主様にとっても一定のメリットがあります。
そのようなことから、家族信託の趣旨をご理解いただければ承諾料を求められないケースも多く見受けられます。ただし、承諾料の要否は地主様の意向や借地契約の内容によって異なるため、個別の確認が必要です。

信託契約書を作成する前に、まず地主様へ家族信託の概要をご説明し、承諾が得られる見込みを確認しておくことが重要です。契約締結後に承諾を求めると、手続が進められなくなる可能性があります。

また、承諾をいただいた際には、後日のトラブル防止のためにも承諾書を取り交わしておくことをお勧めします。地主様の代替わりによって経緯が引き継がれないこともあるため、書面として記録を残しておくことは重要です。
当事務所では、家族信託に取り組まれるお客様に対し、地主様向けの説明資料や承諾書のひな形をご用意し、円滑な手続をサポートしております。

３．借地権付建物を家族信託する際の実務上の流れ

手順をまとめますと概要下記の流れになります。

1. 地主様へ説明し承諾を得る
2. 承諾書を作成する
3. 家族信託の設計を行う
4. 信託契約を締結する
5. 信託登記を行う

以上、今回は借地権付建物を家族信託することができるかどうか、またその際の留意点についてご案内しました。

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