空き家問題の本質と、いま取るべき最も現実的な対策

新聞紙面を賑す空き家問題

空き家問題は「使っていない家があること」ではありません。本当の問題は、「動かせない家」が増えることです。売ることも、貸すことも、解体することもできない。その結果として空き家は生まれます。

なぜ動かせなくなるのか

最大の原因は、所有者の意思能力の喪失（認知症）です。不動産の売却・賃貸・建替えはすべて「契約行為」です。そして契約には、本人の意思能力が不可欠です。つまり、認知症になると

• 売却できない
• 貸せない
• 活用できない

という状態に陥ります。これが、空き家問題の本質です。

従来制度の限界

この問題に対し、従来は成年後見制度が使われてきました。しかし後見制度は「財産を守る制度」であり、売却には家庭裁判所の許可が必要です。投資・活用は原則不可など、柔軟な資産活用には向いていません。結果として、「守られているが動かせない不動産」が増えることになります。

有効な対策

そこで注目されているのが「家族信託」です。家族信託では、親が元気なうちに子供様、甥姪様に受託者（管理者）として不動産の管理・処分権限を託すことができます。
これにより、認知症後でも

• 売却可能
• 賃貸・建替えも自由に判断
• 家族の意思で柔軟に活用

が実現します。

予防には準備が必須

空き家問題の予防に必要なのは、「意思決定の仕組み」を準備することです。その中で家族信託は、認知症という最大のリスクに対して「いつでも動かせる不動産」を実現する最も実務的な手段の一つです。不動産は「持つこと」よりも「動かせること」が重要です。将来、家を空き家にしないために元気なうちの準備がすべてを決めます。

家族信託で対策するとは

ご両親と子供様あるいは甥姪様とで信託契約を締結して、名義を子供様、甥姪様に移します。これにより子供様、甥姪様がご両親に代わって売買、賃貸、建替え工事の契約を締結します。名義は移りますが、真の所有者はご両親のままです。したがって売却代金、賃料収入はご両親が受け取ります。子供様、甥姪様には贈与税はかかりません。

子供様が自宅に戻られる際に建て替えとなれば、信託契約により子供様が借入され、その債務は親御様のものとして相続時債務控除を受けられますので相続対策にも有効です。

以上のように空き家対策には家族信託の活用が大変効果的です。対策が必要と思われましたら是非ご相談ください。