「家族信託」で実現するアパート建替えと相続税対策

― 高齢オーナー様の賃貸経営を次世代へ円滑に引き継ぐ方法 ―

築年数が経過したアパートを所有するオーナー様の多くが、次のような問題を抱えています。

・老朽化したアパートを建替えたいが、高齢で手続きが大変
・立退き交渉や建築計画を自分で進めるのが難しい
・認知症などで判断能力が低下した場合、計画が止まってしまう
・相続税の資金が不足するのではないかと不安

このような問題を解決する有効な方法が「家族信託」です。

１．家族信託を活用すれば、オーナーのまま子世代が建替えを進められる

アパートの建替えには、
・賃借人との立退き交渉
・設計会社との打合せ
・建築会社との契約
・金融機関との融資手続き
など、多くの判断と手続きが必要です。

しかしオーナー様が高齢の場合、これらの対応は身体的・精神的に大きな負担となります。
また、認知症などにより判断能力が低下すると、契約自体ができなくなり、建替え計画が中断するリスクがあります。
家族信託を利用すれば、アパートを子世代に信託し、子世代が「受託者」として以下を行うことができます。

・賃貸管理
・立退き交渉
・建築契約
・金融機関との融資契約
・新アパートの賃貸経営

一方で、家賃収入はこれまでどおり親世代（委託者・受益者）が受け取ることができます。
つまり、所有者としての利益は親世代に残しながら、実務は子世代が担うことが可能になります。

２．建替え時の借入は、有効な相続税対策にもなる

アパートの建替えでは、金融機関から融資を受けるケースが一般的です。
家族信託を利用すれば、信託に対応している金融機関から、受託者である子世代が借入を行うことが可能です。

借入を行うことで、不動産という資産が「資産 − 債務」という形で評価されるため相続税評価額を圧縮する効果があります。
形の上では受託者である子世代の借入ですが、信託契約内の借り入れということで信託した相続財産から債務として控除が認められるためです。
これは、相続税対策として広く利用されている「資産圧縮」の方法です。
また、子世代が主体となって借入・建替えを行うことで、将来の賃貸経営を見据えた長期的な経営が可能になります。

３．早期に準備することで、円滑な事業承継が実現する

建替えは、立退き交渉も含めると数年単位の期間を要することがあります。
早期に家族信託を活用することで、
・計画的な建替えの実行
・賃貸経営ノウハウの円滑な承継
・将来の相続対策
を同時に進めることができます。

実際には、相続発生後に突然アパート経営を引き継いだ子世代が、
・管理方法がわからない
・修繕判断ができない
・建替えの判断に迷う
といったケースも少なくありません。
家族信託は、こうした問題を未然に防ぐ有効な仕組みです。

４．家族信託は「建替え」と「相続対策」を同時に実現する仕組みです

家族信託を活用することで、
・オーナー様の意思を尊重しながら
・子世代が主体となって建替えを進め
・相続税対策も同時に実現する
ことが可能になります。

また、ご家族で将来について話し合う良い機会にもなります。
アパートの老朽化や将来の相続に不安をお持ちの方は、早い段階で専門家にご相談されることをお勧めいたします。適切な準備により、安心して賃貸経営を次世代へ引き継ぐことができます。

このような方はご相談ください

・築30年以上のアパートを所有している
・建替えを検討しているが進め方が分からない
・親が高齢で手続きが心配
・相続税対策を検討したい